2020 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programına göre, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi’nde kayıtlı toplam konut sayısı Eylül 2020 sonu itibariyle 38 milyon 400 bine ulaşmıştır. Adrese Dayalı Kayıt Sistemine tabi yazlık veya ikinci konutlarla birlikte bu sayı 50 milyona yaklaştığını söyleyebiliriz. Bu kadar geniş kitleyi ilgilendiren Emlak Vergilerinin yeniden belirlenmesi her zaman kamuoyunda tartışmalara neden olmuştur.
BİNA METREKARE NORMAL İNŞAAT MALİYET BEDELLERİ
Emlak Vergisi Kanunu’nun 10 ve 20’nci maddelerinde bina ve arazi (arsa) vergisi; ‘’mükelleflerin yazılı beyanı üzerine tarh ve tahakkuk ettirileceği, şu kadar ki, mükelleflerin beyan edecekleri değerler; ‘’Maliye ve Bayındırlık Bakanlık’larınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleriyle ayni Kanunun 20'nci maddesine göre bulunacak arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değerleri esas alınarak, hesaplanacak maliyet bedelinden düşük olamayacağı, düşük beyanda bulunulması halinde, mükellefin beyanı vergi dairesince maliyet bedeline yükseltilerek tahakkuka esas alınacağının mükellefe bildirileceği düzenlenmiştir.
Bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri her yıl uygulanacağı yıldan dört ay önce müştereken tespit edilerek Resmî Gazete yayınlanmaktadır. Buna göre; 2021 yılı için uygulanacak değerler 01/09/2020 tarih ve 31231 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Takdir komisyonları da arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değerleri tespit edildi.
2022 YILI İÇİN TAKDİR İŞLEMLERİ YAPILDI
Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı konu ile ilgili olarak 19/03/2021 tarihinde 2021/1 Seri No’lu EMLAK VERGİSİ KANUNU İÇ GENELGESİ ile start verdi.
Bunun üzerine, Takdir Komisyonları arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirleri yaptılar. Bu arsalara ait takdir edilen değerler; ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki;
Ticaret odalarına,
Ziraat odalarına,
İlgili mahalle ve köy muhtarlıklarına,
İlgili belediyelere,
Araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere
İmza karşılığında verilir yani usulüne uygun olarak tebliğ edilir.
KİMLER DAVA AÇABİLİR
Bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri her yıl uygulanacak idari işlem olarak yargı denetimindedir. Nitekim, Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Birliği bu bedellere karşı Resmî Gazete ile ilânını izleyen onbeş gün içinde Danıştay’da dava açama hakları bulunmaktadır. Fakat uygulamada bu konuda dava açılmadığı görülmektedir.
Arsa metrekare maliyet bedellerine ise dava açılmaktadır. Takdir işlemleri yapıldı. Şimdilerde bu değerlere karşı davalar açılmaktadır.
Geçmiş yıllarda gördüğümüz gibi bazı yerlerde çok fahiş takdirler, biri birine çok yakın yerlerde çok farklı değerler takdir edildiği, çok kıymetli yerlerin de düşük belirlendiğini görmüştük.
Buna göre arsalar için;
Ticaret odaları,
Ziraat odaları,
İlgili mahalle ve köy muhtarlıkları,
İlgili belediyeler,
Araziye ait takdir işlemleri için ise; il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelerin de dava açma hakları bulunmaktadır.
Diğer bir önemli husus da mükelleflerin de ferdi olarak dava açabilecekleridir. Nitekim, Anayasa Mahkemesi’nin, 13 Ekim 2012 tarihli Resmî Gazetede yayımlanan E.2011/38 ve K.2012/89 tarihli iptal kararı sonrası, tüm emlak vergisi mükelleflerinin dava açma hakları bulunmaktadır.
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN DEĞERLİ KONUT VERGİSİNE ETKİSİ
Emlak Vergisi değerleri ekonominin birçok ekonomik uygulamasında esas alınmaktadır. Halen kamulaştırma bedellerinin saptanmasında bile esas alınmaktadır. En son olarak Değerli Konut Vergisi uygulamasından da bu değerleri esas alınmaktadır.
Emlak Vergisi Kanunu’na 7194 sayılı Kanunla eklenen 42-49 yeni 8 madde ile; Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’ncu maddesine göre belirlenen bina vergi değeri 5 milyon Türk lirasının üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabi tutulmuştur. 5 milyon 2021 yılı için yeniden değerleme oranında artırılarak 5.227.000 TL olarak uygulanmıştır. Bir sonraki vergilendirme dönemi için bir önceki dönem vergi değeri yeniden değerlemem oranında artırılarak uygulanmaktadır.
Değeli Konut Vergisi Yani vergi değeri, değerli konut vergisi bakımından öncelikle verginin mükellefi olunması bakımından bir ölçü olarak alınmaktadır. 2021 yılı için 5.227.000 TL biraz altında veya üstünde olma emlak değeri için önemlidir. Çünkü 5.227.000 TL’nin altındaki bir değer için hiçbir vergi ödenmezken, üstündeki 1 lira için bile yüksek bir vergi ödenmesi söz konusudur.
Yalnızca vergi mükellefi olup olmadığı önem taşımaz. Artan oranlı sistem nedeni ile vergi oranlarında da vergi değeri önem taşımaktadır. Binde 3’ten başlayan değerli konut vergisi oranı, binanın vergi değerine göre binde 10’a kadar çıkabiliyor.
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN GELİR VERGİSİNE ETKİSİ
Gelir Vergisi Kanunu’nun;
73’ncü maddesinde‘’Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamayacağı, emsal kira bedeli ise yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş olması halinde bu kira, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5'i olduğu,
Mükerrer 80/1-6’ncı maddesinin de ise; gayrimenkullerin ivazsız olanları hariç olmak üzere, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması değer artışı olarak vergiye tabidir. Aynı şekilde kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılarak 5 yıl içinde satılması da değer vergisi olarak vergiye tabi olacağı,
Bu hallerde de gerçek satış bedelinin saptanmasında emlak vergi değerinden az olmaması koşulu aranmaktadır.
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN VERASET VE İNTİKAL VERGİSİNE ETKİSİ
Bilindiği gibi, veraseten intikla ölüm ya da bağış yolu ile olmaktadır. Bu iki şekilde intikal eden taşınmazların veraset vergisi iki şekilde olmaktadır. Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 10/2-b maddesine göre veraseten veya bedelsiz yani ivazsız olarak intikal eden taşınmazlar, ticari işletmeye dahil olsun veya olmasın, emlak vergisine esas olan değerle değerlenerek beyan ediliyor.
Görüldüğü gibi, emlak vergisi değerinin düşük beli edilmesi vergi kaybına, yüksek belirlenmesi ise mükellefin aleyhine olmaktadır. Onun için de gerçeğe en yakın değer yani rayiç bedel olarak takdir edilmelidir.
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN KATMA DEĞER VERGİSİNE ETKİSİ
Konut tesliminde uygulanacak KDV bakımından, arsanın Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri, matrahın ve oranın belirlenmesinde esas alınıyor. Katma Değer Vergisi oranları ile ilgili 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nda yapılan değişiklikle 2013 yılından beri katma değer vergisi oranları arsa metrekare maliyet bedellerine göre belirlenmektedir. Emlak vergisi değerlerinin vergilerde en çok katma değer vergisi oranlarını etkilemektedir.
Bu anlamda 2021 yılında uygulanacak arsa metrekare maliyet bedellerine özellikle müteahhitlerin önem vermesi gerekmektedir. Çünkü, inşaat bittikten sonra alınan katma değer vergisi iadesi müteahhitler için can simidi olmaktadır. Birçok müteahhit sözleşmelerini yaparken, inşaat işleri ile ilgili alacakları vergileri de hesaplamakta, ona göre de işlemlerini yürütmektedirler.
EMLAK VERGİ DEĞERİNİN HARÇALR KANUNUNA ETKİSİ
Emlak vergisi değeri gayrimenkullerin devir ve iktisaplarında alınan harçlarda da önem arz etmektedir. Harçlar Kanunu’nun 63’ncü maddesinde;
‘Emlak vergisi değeri’ deyiminin Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’ncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade edeceği, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinde az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı,’’
Harçlar Kanununa ekli Tapu Kadastro Harçları ile ilgili 4 sayılı Tarifenin 20/a bölümünde de; ‘’Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden harç alınması’’ şeklinde düzenlenmiştir.
BİRÇOK KANUNA ETKİ EDEN EMLAK VERGİSİ EL YAKACAK
Yukarıda açıkladığımız üzere; emlak vergisi birçok ekonomik değeri ve yukarıda saydığımız vergilerin değerlerini de etkileyeceğinden komisyonların yüksek değerleri el yakacaktır. Ekonomik kriz ve pandemi nedeniyle gelir kaybına uğrayacak Hazine’nin vergilere yüklenmesi vatandaşı daha da zor durumda bırakacak.
Sabri Arpaç
sabriarpacymm@gmail.com
