YABANCI İLE YURT DIŞINDA YAŞAYAN TÜRKLERE GAYRİMENKUL SATIŞINDA KDV

Önceki yazılarımda müteahhitlerin inşa ettikleri konut işyerlerinin yurt dışında yaşayan yabancı ve Türk vatandaşlarına satışından katma değer vergisinden istisna edildiğini yazmıştım. Buna karşın aynı inşaata müteahhitlere tanınan bu istisnanın arsa sahiplerine tanınmayacağına dair aşağıda açıklanacağı üzere görüşü üzerinde açıklamalarımız olacaktır.

YASAL DÜZENLEME

6824 sayılı Kanunun 7'nci maddesi ile Katma Değer Vergisi Kanununun 13/i maddesi olarak eklenen hükme göre; arsa sahiplerinin bu istisnadan yararlanmayacaklarına olmamasına rağmen Maliye arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin ikinci el kabul ederek istisnadan yararlandırmama yoluna gitmektedir. Gelir İdaresi'nin konu ile uygulaması Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 2'nci maddesinde düzenlenen teslim ile ilgili hükmü dayanak gösterilmektedir. Maddede söz edilen düzenleme; ''Bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu, bir malın iki veya daha fazla kimse tarafından zincirleme akit yapılmak suretiyle el değiştirmeksizin doğrudan son alıcıya devredilmesi halinde, son alıcıya kadar aradaki safhaların her birinin ayrı birer teslim'' olduğu şeklindedir.

ARSA SAHİBİ SATIŞLARINA İSTİSNA YOK!

Arsa sahiplerine kalan dairelerin de yurt dışındaki yabancılara veya yurt dışında ikamet eden Türkiye vatandaşlarına satılmasının bu istisna kapsamında olmadığına dair düzenlemesi Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği'nde; ''3065 sayılı Kanunun 2/5'inci maddesinde trampa, iki ayrı teslim hükmündedir. Bu hükme göre, arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya iş yerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya iş yeri teslimidir. Buna göre arsa payına karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmez.'' şeklinde açıklanmıştır.

Mali idare bu işlemi ikinci el satış sayarak istisna dışı bırakmıştır. Bu konunun da Maliye ile yargı arasında uyuşmazlık konusu olacağını şimdiden düşünenlerdenim. (Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 22/07/2019 tarih ve 39044742-130-E.591162 sayılı özelgesi bu yöndedir.)

Yasal düzenlemenin aksine aynı inşaatta müteahhitlerin istisnadan yararlanması, arsa sahiplerinin yararlandırılmaması konusunun zaman içinde arsa sahiplerinin de yararlanacağı şeklinde yargı ve idarenin düzeleceğini düşündüğümüzden dolayı, açıklamalarımızı bu açıdan sürdüreceğiz.

BEDELİN TÜRKİYE'YE GETİRİLDİĞİNİN BELGELENDİRİLMESİ

İstisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerine ilişkin satış bedelinin en az %50'sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce; kalan kısmının ise en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmemesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, satıcı ile birlikte alıcıdan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte geri alınır.

Yurt dışında bulunan dövizin, Türkiye'deki bir bankaya transfer edilmek suretiyle getirilmesi esastır. Dövizin Türkiye'deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile belgelendirilir. Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması da olanaklı olup, bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye'ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile belgelendirilmesi gerekir.

Alıcılar dışındaki gerçek veya tüzel kişiler tarafından bankalar aracılığıyla satıcıların hesabına yapılan döviz transferleri de kabul edilmektedir. Bu takdirde;

- Döviz transferine ilişkin banka dekontunda alıcıya ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgilere (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) yer verilmesi veya,

- Dövizi transfer eden gerçek veya tüzel kişiler tarafından, transfere konu tutarın alıcı adına gönderildiğine dair satıcıya, alıcı ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgileri (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) içeren bir muvafakatname verilmesi, koşullarıyla istisna uygulamasında Türkiye'ye getirilen döviz olarak kabul edilir. Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye'ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkündür. Bu durumda dövizin Türkiye'ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.

Diğer taraftan, dövizin Türkiye'ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye'de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.

Ancak, 6824 sayılı Kanunun Resmî Gazete'de yayımlandığı 8/3/2017 tarihinden önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye'ye getirilen döviz olarak kabul edilmez. Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerlerine ilişkin Türkiye'ye getirilen döviz olarak kabul edilmektedir.

İSTİSNA KOŞULLARININ İHLAL EDİLMESİ

Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için tapu sicil müdürlüğü beyanlar hanesine işlenmelidir. İstisna uygulanarak işlem yapılan ve vergi istisnasından yararlandırılan kişi ve kuruluşların Kanunda öngörülen koşulları taşımadıkları halde istisnanın uygulandığının sonradan saptanması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, bu vergi kadar da vergi ziyaı cezası ve geciken her ay için hesaplanacak gecikme faizi ile birlikte geri alınacaktır. Bu uygulamadan mükellef satıcı ile birlikte alıcı da zincirleme sorumlu olacaktır.

Diğer önemli özellik de istisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerlerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergiler 6183 sayılı Kanunun 48'inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran yani satan tarafından ödenmesi koşulu getirilmiştir.

Ödemenin yapıldığı ve devrin yapılmasında bir sakınca bulunmadığına ilişkin ilgili vergi dairesinden alınan yazı ibraz edilmeden tapu sicil müdürlükleri devir işlemini yapamazlar. Bir yıllık süre yani izleyen yılın aynı ay ve aynı günü dolduktan sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranmayacaktır. 

MÜTEAHHİDE KDV'NİN İADESİ VEYA BORÇLARINA MAHSUBU

Yasa kapsamında yapılan satışlar, konut veya iş yeri tesliminin yapıldığı vergilendirme dönemine ait katma değer vergisi beyannamesinde tebliğde belirtilen usule uygun olarak beyan edilecektir. Beyannamenin iade edilecek sütunda gösterilecektir.

Satıcılar yani müteahhitler, her bir vergilendirme dönemi içinde gerçekleştirilen bu kapsamdaki satışlarını katma değer vergisi beyannamesi ekinde yer alan form (EK: 24) ile bildireceklerdir. İadesi için; İstisnanın beyan edildiği döneme ilişkin indirilecek Katma Değer Vergisi listesi, Iİade hakkı doğuran işleme ait yüklenilen Katma Değer Vergisi listesi, İadesi talep edilen Katma Değer Vergisi hesaplama tablosu, Satış faturaları listesi, satıcıların teslimden önce temin etmeleri gereken Tebliğin (II/B-12.1.3) bölümünde sayılan belgeler, dövizin tamamının Türkiye'ye getirildiğini tevsik eden banka dekontları veya gümrük idaresinden alınan belgeler ile satıcıya ödendiğini tevsik eden banka dekontları, satışa ilişkin tapu kayıt örneği, konut veya iş yeri teslimlerinden doğan iade taleplerini standart iade talep dilekçesine yukarıdaki belgeleri ekleyerek iade talebinde bulunacaklar.

Mükelleflerin yani satıcı müteahhitlerin bu işlemden kaynaklanan mahsuben iade talepleri ile 5.000 TL'yi aşmayan nakden iade talepleri yukarıdaki belgelerin ibraz edilmiş olması halinde miktarına bakılmaksızın vergi inceleme raporu, yeminli mali müşavir raporu ve banka teminat mektubu aranmadan yerine getirilmektedir.

İade talebinin 5.000 TL'yi aşması halinde aşan kısmın iadesi, vergi inceleme raporu veya yeminli mali müşavir raporuna göre yerine getirilmektedir.

Teminat verilmesi halinde mükellefin iade talebi yerine getirilir ve teminat, vergi inceleme raporu veya yeminli mali müşavir raporu sonucuna göre çözülmektedir.