Ülkemiz dört tarafı denizlerle çevrili, uygarlıkların en kadim coğrafyasında bulunmaktadır. Tarihi ve iklimi açısından da yabancıların gözdesidir. Globalleşen dünyada herkes istediği ülkede mal ve servet edinebiliyor. TÜİK’e göre Türkiye genelinde 2020 yılında yabancılara 40 bin 812 konut satıldı. Otel, motel ve toptan konut satışları da dahil edildiğinde bu sayı bir o kadar daha artar. Bu gelişmelere paralel olarak müteahhitler tarafından inşa edilen konut veya işyerlerinin birinin ya da birden fazlasının ve hatta hepsinin bedeli yurt dışından döviz olarak transfer edilmesi koşuluyla yabancı uyruklu kişilere ya da yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına satılması işleminden katma değer vergisi alınmayacağı bu yazımın konusudur.
İSTİSNANIN KAPSAMI
Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 13/i maddesine 08/03/ 2017 tarih ve 6824 sayılı Kanunun 7'nci maddesi ile eklenen ve 01/04/2017 tarihinden itibaren uygulanmakta olan düzenlemeye göre; konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk teslimleri bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmek koşulu ile katma değer vergisinden istisna edilmiştir.
Buna göre;
- Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına,
- Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir iş yeri ya da daimî temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlara,
Yapılan konut veya iş yeri teslimleri katma değer vergisinden istisnadır.
TÜRK VATANDAŞLARININ İSTİSNADAN YARARLANMA KOŞULLARI
Bu İstisnadan, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da yararlanmaktadır. Buna karşın bazı Türk vatandaşları da bu istisnadan yararlanmamaktadır.
5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun (3/1-ç) maddesinde; Türk vatandaşlığı kavramı Türkiye Cumhuriyeti Devletine vatandaşlık bağı ile bağlı olan kişileri ifade ettiği düzenlenmiştir.
Bu istisnadan yararlanmak için,
- Teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olunması,
- veçalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması,
Koşullarının birlikte aranması gerekir. Daha açık bir anlatımla çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları bu istisnadan yararlanmaktadır.
Ancak, resmî daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye'de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanmayacaklardır.
TÜRK VATANDAŞI ALICIDAN ARANACAK KOŞUL VE BELGELER
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı müteahhitler; alım satımın istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak alıcı Türk vatandaşındanyukarıda sayılan koşulları taşıyan vatandaştan ikamet ettiğiülke resmi makamlarından alınmış;
- ikamet ve çalışma izin tezkeresi veya bu mahiyette bir belgeyi,
- Bu belgenin konut ve işyeri alınmadan en az 6 ay önce alındığını,
- Bu tarihlerde yurt dışında bulunduğunu,
arayacaklardır.
YABANCI GERÇEK KİŞİDEN ARANACAK KOŞULLAR
Asılında bu istisnanın amacı yabancılara döviz karşılığında konut ve iş yeri satımını teşvik etmektir. Bu amaçla;
- Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler,
- Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlar,
Bu istisnadan yararlanacaklardır.
Bu istisnadan yararlanma koşullarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında birden fazla konut veya iş yeri almasına bir engel de bulunmamaktadır.
Türkiye'de 6 aydan fazla kalan aşağıdaki sayılan gerçek kişiler Türkiye'de yerleşmiş sayılmadıkları için bu istisnadan yararlanmayacaklardır.
Gelir Vergisi Kanunun 5'inci maddesi uyarınca; ''Belli ve geçicigörev veya iş içinTürkiye'ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler ile tutukluluk, hükümlülük veya hastalık gibi elde olmayan sebeplerle Türkiye'dealıkonulmuş veya kalmış olan yabancılar memlekette altı aydan fazla kalsalar dahi, Türkiye'deyerleşmiş'' sayılmayacakları için bu şekilde olanlar da istisnadan yararlanacaklardır.
Yani; Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununa göre Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler bu istisnadan yararlanmaktadır.
Öte yandan, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 28'inci maddesi uyarınca kendilerine mavi kart verilen ve Türkiye'deyerleşmiş olmayan gerçekkişiler de bu istisnadan yaralanmaktadırlar.
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı müteahhit mükellefler, alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak;
- Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisini,
- Çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisini,
- Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye'de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi,
Konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almaları gerekir.
YABANCI TÜZEL KİŞİLERDEN ARANACAK KOŞULLAR
Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 3'üncü maddesinde belirtildiği ve kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir iş yeri ya da daimî temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlar da bu istisnadan yararlanmaktadır.
Kanuni merkezden maksat; vergiye tabi kurumların kuruluş kanunlarında, tüzüklerinde, ana statülerinde veya sözleşmelerinde gösterilen merkezdir. İş merkezi ise iş bakımından işlemlerin bilfiil toplandığı ve yönetildiği merkezdir.
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı müteahhitler konut veya işyeri tesliminden önce; alıcıların istisna kapsamında olduğunu belgelemekiçin;
- Kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmî makamlarından alınan işyerinin devam ettiğine dair belgeyi,
- Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimî temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınan belgeyi,
Konut ya da işyeri alıcısından almaları gerekir.
YURT DIŞINDA YAŞAYAN VE İSTİSNADAN YARARLANAMAYACAK TÜRK VATANDAŞLARI
Yukarıda da açıklandığı üzere; Gelir Vergisi Kanunu'nun 3/2'ncü maddesinde sayılanlar yani; resmî daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye'de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısı ile yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları bu istisnadan yararlanmamaktadırlar.
Örneğin; yabancı bir elçilikte veya uluslararası bir kuruluşta görevli bir Türk vatandaşı bu istisnadan yararlanamayacak ama, yurt dışında 6 aydan fazla ikamet eden işçi, emekli veya başka bir meslek mensubu bu istisnadan yararlanmaktadır.
HANGİ TAŞINMAZLAR İSTİSNA KAPSAMINDADIR?
Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi için,
- Konut veya iş yeri olarak inşa edilmeli,
- Konut ve iş yerlerinin ilk teslimleri olmalı,
- Konut veya işyerinin yapı ruhsatlı olmalı,
- Alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmiş olmalıdır.
Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Yapı ruhsatında konut, dükkân,ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamındadır.
Kat mülkiyeti kurulan konut ve işyerlerinin fiilî teslimlerinin belgelendirilmesi aranmaz.
İSTİSNA KONUT VEYA İŞ YERLERİNİN İLK TESLİMİNDE UYGULANACAKTIR
İstisna, konut veya iş yeri inşa eden mükelleflerin yani müteahhitlerin ilk teslimlerinde uygulanmaktadır. Bu kapsamda müteahhitlerden aldıkları konut veya iş yerlerini yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları ile yabancılara satmaları bu kapsamda ilk teslim sayılarak istisnadan yararlandırılmaz. Yani 2’nci el konutlar bu istisnadan yararlanamazlar
ARSA SAHİPLERİNE VERİLEN KONUT YA DA İŞ YERİ TESLİMLERİ İSTİSNADAN YARARLANMAYACAKTIR
6824 sayılı Kanunun 7'nci maddesi ile Katma Değer Vergisi Kanununun 13/i maddesi olarak eklenen düzenlemede olmamasına rağmen Maliye'nin konu ile ilgili tebliğinde; ''kat karşılığı arsalarını müteahhitlere verenlerin satışlarına bu istisnanın uygulanmayacağı' açıklanmıştır.
Gerekçe olarak da Katma Değer Vergisi Kanununun 2'nci maddesinde teslimin; ''Bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu, bir malın iki veya daha fazla kimse tarafından zincirleme akit yapılmak suretiyle el değiştirmeksizin doğrudan son alıcıya devredilmesi halinde, son alıcıya kadar aradaki safhaların her birinin ayrı birer teslim'' olduğu düzenlemesi esas alınmış.
Bu işlem tebliğde; ''3065 sayılı Kanunun 2/5'inci maddesinde trampa, iki ayrı teslim hükmündedir. Bu hükmegöre, arsa karşılığıinşaatişinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya iş yerine karşılıkmüteahhide arsa payı teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya iş yeri teslimidir. Buna göre arsa payına karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmez.'' şeklinde açıklanmıştır.
Mali idare bu işlemi ikinci el satış sayarak istisna dışı bırakmıştır. Bu konunun da Maliye ile yargı arasında uyuşmazlık konusu olacağını şimdiden düşünenlerdenim. (Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 22/07/2019 tarih ve 39044742-130-E.591162 sayılı özelgesi bu yöndedir.)
BEDELİN TÜRKİYE'YE GETİRİLDİĞİNİN BELGELENDİRİLMESİ
İstisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerine ilişkin satış bedelinin en az %50'sinin satışailişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce; kalan kısmının ise en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmemesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, satıcı ile birlikte alıcıdan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte geri alınır.
Yurt dışında bulunan dövizin, Türkiye'deki bir bankaya transfer edilmek suretiyle getirilmesi esastır. Dövizin Türkiye'deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile belgelendirilir. Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması da olanaklı olup, bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye'ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile belgelendirilmesi gerekir.
Alıcılar dışındaki gerçek veya tüzelkişiler tarafından bankalar aracılığıyla satıcıların hesabına yapılan döviz transferleri de kabul edilmektedir. Bu takdirde;
- Döviz transferine ilişkin banka dekontunda alıcıya ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgilere (proje adı, adresi, bağımsızbölüm numarası) yer verilmesi veya,
- Dövizi transfer eden gerçek veya tüzelkişiler tarafından, transfere konu tutarın alıcı adına gönderildiğine dair satıcıya, alıcı ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgileri (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) içeren bir muvafakatname verilmesi,
Koşullarıyla istisna uygulamasında Türkiye'ye getirilen döviz olarak kabul edilir.
Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye'ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkündür. Bu durumda dövizinTürkiye'yegetirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.
Diğer taraftan, dövizin Türkiye'ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye'de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.
Ancak, 6824 sayılı Kanunun Resmî Gazete'deyayımlandığı 8/3/2017 tarihinden önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye'ye getirilen döviz olarak kabul edilmez.
Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerlerine ilişkin Türkiye'ye getirilen döviz olarak kabul edilmektedir.
İSTİSNA KOŞULLARININ İHLALİ EDİLMESİ
Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için tapu sicil müdürlüğü beyanlar hanesine işlenmelidir. İstisna uygulanarak işlem yapılan ve vergi istisnasından yararlandırılan kişi ve kuruluşların Kanunda öngörülen koşulları taşımadıkları halde istisnanın uygulandığının sonradan saptanması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, bu vergi kadar da vergi ziyaı cezası ve geciken her ay için hesaplanacak gecikme faizi ile birlikte geri alınacaktır. Bu uygulamadan mükellef satıcı ile birlikte alıcı da zincirleme sorumlu olacaktır.
Diğer önemli özellik de istisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerlerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergiler 6183 sayılı Kanunun 48'inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran yani satan tarafından ödenmesi koşulu getirilmiştir.
Ödemenin yapıldığı ve devrin yapılmasında bir sakınca bulunmadığına ilişkin ilgili vergi dairesinden alınan yazı ibraz edilmeden tapu sicil müdürlükleri devir işlemini yapamazlar. Bir yıllık süreyani izleyen yılın aynı ay ve aynı günü dolduktan sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranmayacaktır.
MÜTEAHHİDE KDV’NİN İADESİ VEYA BORÇLARINA MAHSUBU
Yasa kapsamında yapılan satışlar, konut veya iş yeri tesliminin yapıldığı vergilendirme dönemine ait katma değer vergisi beyannamesinde tebliğde belirtilen usule uygun olarak beyan edilecektir.Beyannamenin iade edilecek sütunda gösterilecektir.
Satıcılar yani müteahhitler, her bir vergilendirme dönemi içinde gerçekleştirilen bu kapsamdaki satışlarını katma değer vergisi beyannamesi ekinde yer alan form (EK: 24) ile bildireceklerdir.
Verginin iadesi için;
- İstisnanın beyan edildiği döneme ilişkin indirilecek Katma Değer Vergisi listesi,
- İade hakkı doğuran işleme ait yüklenilen Katma Değer Vergisi listesi,
- İadesi talep edilen Katma Değer Vergisi hesaplama tablosu,
- Satış faturaları listesi,
- Satıcıların teslimden önce temin etmeleri gereken Tebliğin (II/B-12.1.3) bölümünde sayılan belgeler,
- Dövizin tamamının Türkiye'ye getirildiğini tevsik eden banka dekontları veya gümrük idaresinden alınan belgeler ile satıcıya ödendiğini tevsik eden banka dekontları,
- Satış ailişkin tapu kayıt örneği,
Konut veya iş yeri teslimlerinden doğan iade taleplerini standart iade talep dilekçesine yukarıdaki belgeleri ekleyerek iade talebinde bulunacaklar.
Mükelleflerin yani satıcı müteahhitlerin bu işlemden kaynaklanan mahsuben iade talepleri ile 5.000 TL'yi aşmayan nakden iade talepleri yukarıdaki belgelerin ibraz edilmiş olması halinde miktarına bakılmaksızın vergi inceleme raporu, yeminli mali müşavir raporu ve banka teminat mektubu aranmadan yerine getirilmektedir.
İade talebinin 5.000 TL'yi aşması halinde aşan kısmın iadesi, vergi inceleme raporu veya yeminli mali müşavir raporuna göre yerine getirilecektir.
Teminat verilmesi halinde mükellefin iade talebi yerine getirilir ve teminat, vergi inceleme raporu veya yeminli mali müşavir raporu sonucuna göre çözülür.
Sabri arpac
sabriarpacymm@gmail.com
