Son zamanlarda büyük köy ya da kasabanın nüfusu kadar insanın yaşadığı konut siteleri oluşmaya başladı. Bu yerlerin yönetimi için ise; bazı yerlerde ‘’toplu yapı yönetimi’’ yapılanmaları, bazı yerlerde de ‘’profesyonel konut yönetim şirketleri’’ etkin olmaya başladı. Yüksek aidat toplanan her iki yönteme de mafya dadandı! 

YASA NE DİYOR?

Önceleri apartman ve sitelerin konut sayısı ve yaşayan insan sayısı çok kalabalık değildi. Günümüzde 3 Bin, 5 Bin konutu aşan siteler vardır. Bunların ve ortak alanlarının; temizlik, bakım, onarım, güvenlik ve çevre sorunları da oluşmaya başladı. 

Bu gelişmelere paralel olarak bu yerlerin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve bağlı mevzuat dışında düzenleyen yasa ve yönetmelik de bulunmuyor. 

Eldeki Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’ncü maddesine göre; kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim Kurulu) denir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici zorunludur.

TOPLU YAPI YÖNETİM DÜZENLEMELERİ

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda,5711 sayılı Kanun ile ek ve değişiklikler yapıldı. 28.11.2007 gün ve 26714 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak aynı gün yürürlüğe giren Kanun’un konumuzu ilgilendiren en önemli düzenlemesi toplu yapılara yani sitelere ilişkin olanıdır.

Kanunun 66’ncı maddesinde toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade edeceği, toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları koşulu getirilmiştir.

• 
  Kanunun 69’ncu maddesi ile madde ile;
• Toplu yapı içindeki blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetileceği, 
• Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetileceği, 
• Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerlerin o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetileceği, 
• Yönetim tarzı, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı, yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşacağı, 
• Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetileceği, yönetim tarzının bu kurul tarafından kararlaştırılacağı, 
• Bu yetki, yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebileceği, 
• Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşacağı, 
• Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtileceği, 

Şeklinde kapsamlı değişiklikler yapılmıştır. 
Kanun’un 70’nci Maddesinde ise; 

• Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı yapılabileceği, 
• Yönetim planının, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayacağı,
• Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyunun gerekeceği, düzenlemesi yapılmıştır. 

SİTELERDE MAFYATİK YÖNTEMLER

Sitelerin; temizlik, bakım, onarım, güvenlik ve sosyal tesislerini yöneten site yönetimlerinin uyguladıkları yüksek aidatlar nedeniyle büyük bütçeleri yönetenlere cazip gelmeye başladı. Özellikle büyük metropollerde ve kimi yazlık sitelerdeki yüksek bütçeler bazı uyanıkların bu işlere talip olmalarının iştahlarını kabarttı. 

Binlerce kişinin yaşadığı bu sitelerde kendini profesyonel yönetici olarak tanımlayan mafya varı yapılar da oluşmaya başladı. Ekip olarak oluşturdukları yönetimleri denetim zaafı ve yokluğu nedenleriyle işi sakinleri soyma noktasına getirmiş durumda 

LİSANSLI DIŞ DENETİM Mİ, BİRLİK YADA FEDERASYON MU?

Oluşmaya başlayan sorunlar bazı yeni yapılanmaların gündeme gelmesini sağladı. İstanbul ve metropol bazı şehirler ile bazı büyük ölçekli yazlık sitelerde; ‘tesis, yönetim ve tedarik şirketleri’’ veya ‘’dernek, federasyon’’ şeklinde kurulmaların kurulması girişimleri oluştu.

Bu şekildeki yapılanmaların da denetimsiz olmaları nedeniyle bir yarar sağlamayacağı, zamanla aynı yapıların eline geçeceği, mafyatik yapılanmalar bu kurumlar aracılığı ile yine varlıklarını sürdüremeyeceklerinin bir garantisi bulunmamaktadır.

Kendi iç denetimlerinin dışında Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu esaslarına göre, Kamu Gözetimi Kurumu’ndan (KGK) lisans almış, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ve Yeminli Mali Müşavirlerin denetimini öngören bir yönetmelik düzenlemesi yapılarak ile  toplu yapı yönetimlerinin de dış denetim kapsamına alınmaları düzenlemesi yapılmasını zorunlu görmekteyiz.

Sabri Arpaç

sabriarpacymm@gmail.com