Yabancı gerçek kişi ve kurumlar ile yurtdışında yaşayan Türk vatandaşlarına konut ve işyeri satışları 2017 yılından beri katma değer vergisinden istisnadır. Satış yapan müteahhitlere de yüklendikleri katma değer vergisi iade edilmektedir.

İSTİSNADAN YARARLANACAK TAŞINMAZLAR

Bu istisnadan ilk defa teslim edilen ve kullanıma hazır konut ve işyeri alınlar yararlanmaktadır.

Arsa ve araziler ile inşaatı devam eden binalar istisnanın kapsamı dışındadır.

Konu ile ilgili olarak yayınlanan 12 seri no.lu Katma Değer Vergisi Tebliği’nde binanın yapı ruhsatının mevcudiyeti de istisna şartı olarak aranmaktadır.

Yapı ruhsatında, konut, dükkân, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk vb. şekilde konut veya işyerinin tanımlanmış olmasının yeterli olacağı, binanın bağımsız bölümlü konutlar şeklinde olabileceği gibi kapsamlı bir işyeri de olabileceği açıklanmıştır.

Yapı kullanma izni henüz alınmayan konut ya da işyerlerinin ise kullanıma hazır olduğunu kanıtlayan belgelerinin, yani başvuruda bulunulup da henüz yapı kullanma izin belgesi alınmadığı belgelendirilmelidir.

İSTİSNA İLK TESLİMLERE UYGULANACAKTIR

İstisnadan yararlanmak için; satışı yapılan konut veya işyerinin ilk defa teslim edilen bina, bağımsız bölüm ya da işyeri olması gerekmektedir. Katma değer vergisi istisnası söz konusu olduğu için konut ya da işyerinin ticari olarak inşa edildiği belgelendirilmelidir.

İkinci el konut, bağımsız bölüm ya da işyerlerinin bu istisna yararlandırılması söz konusu olmayacaktır. Örneklemek gerekirse; müteahhitten alınan bir konut ya da işyerinin kısa bir süre sonra yurt dışında oturan birine satılması halinde bu istisnadan yararlanma söz konusu olmayacaktır.

KONUT YA DA İŞYERLERİNİ KDV’SİZ OLARAK ALABİLECEK TÜRK VATANDAŞLARI

Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanacaktır. Ancak, yukarıda da belirtildiği üzere, 6 Aydan fazla yurt dışında yaşayan resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye'de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanmamaktadır.

İstisnadan faydalanabilecek Türk vatandaşının;

• İstisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması,


• Çalışma veya oturma iznini, istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarihten en az altı ay önce almış olması,


• Çalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması,

Koşulları birlikte aranmaktadır.

• İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak alıcı Türk vatandaşından;


• Yukarıda yer verilen şartları sağlayan ikamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge veya ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izninin bulunduğunu,


• Çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren en az altı ay yurt dışında bulunduğunu,


• Gelir Vergisi Kanunu’nun 3’ncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmadığını, gösteren ilgili ülkede bulunan Türk elçilik veya konsoloslukları tarafından verilen belgeyi,

Konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.

KONUT YA DA İŞYERLERİNİ KDV’SİZ ALABİLECEK YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLER

Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler, katma değer vergisiz olarak yeni konut veya işyeri satın alabilmeleri için Türkiye’de yerleşmiş olmamaları gerekir. Türkiye’de yerleşme koşulları Gelir Vergisi Kanunu’nun 4 ve 5’inci maddelerinde düzenlenmiştir. Benzer uygulama katma değer vergisi uygulaması için de geçerlidir.

İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak konut satıcıları; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak;

• Yerleşik olduğu ya da uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisini yoksa çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisini,


• Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye'de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi,

Konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almaları gerekir.

TÜRKİYE’DE KANUNİ VE İŞ MERKEZİ OLAN YABANCI KURUMLAR BU İSTİSNADAN YARARLANAMAYACAĞI

Gayrimenkul hukukumuza göre; kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan kurumlar da katma değer vergisiz konut veya işyeri alama hakkına sahiptirler. Kanuni merkezden amaç, vergiye tabi kurumların kuruluş kanunlarında, tüzüklerinde, ana statülerinde veya sözleşmelerinde gösterilen merkezdir.

İş merkezi ise iş bakımından işlemlerin bilfiil toplandığı ve yönetildiği merkezdir. İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler, alıcıların istisna kapsamında olduğunu belgelendirmek için;

• Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belgeyi,


• Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimî temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi,

Konut veya işyeri teslimlerinden önce alıcıdan almaları gerekmektedir.

BEDEL DÖVİZ OLARAK TÜRKİYE’YE GETİRİLMESİ VE YÜKLENİLEN KDV’NİN İADESİ

Bu istisnadan yararlanmanın en önemli koşulu; konut veya iş yeri tesliminde döviz bedelin en az %50'sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının ise en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmesidir.

Dövizin, Türkiye’deki bir bankaya transfer edilerek banka dekontu ile belgelendirilmesi gerekir. Kolaylık sağlanması bakımında ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılabilmektedir. Kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile belgelendirilmesi gerekir.

Alıcılar dışındaki gerçek veya tüzel kişiler tarafından bankalar aracılığıyla satıcıların hesabına yapılan döviz transferleri de kabul edilmektedir. Buna göre;

• Döviz transferine ilişkin banka dekontunda alıcıya ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgilere yani proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarasına yer verilmesi ve


• Dövizi transfer eden gerçek veya tüzel kişiler tarafından, transfere konu tutarın alıcı adına gönderildiğine dair satıcıya, alıcı ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgileri (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) içeren bir muvafakatname verilmesi,

Kaydıyla istisna uygulamasında Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir.

Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkün olup, bu durumda dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.

Diğer taraftan, dövizin Türkiye’ye fiziki olarak yani elden getirilmesi veya alıcının Türkiye’de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.

Ancak Kanunun Kanunu’nun Resmî Gazetede yayımlandığı 8/3/2017 tarihinden önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye’ye getirilen döviz olarak değerlendirilemiyor. Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya işyerlerine ilişkin Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir.

İstisna kapsamında satıcıya ödenecek katma değer vergisi iadesi, bu bedelin tamamının Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra iadeye hak kazanılacaktır. Yukarıda açıklanan bütün koşullar yerine getirildikten sonra, satıcı müteahhitler tarafından yüklenilen katma değer vergisi iadeleri genel hükümler çerçevesindeki usul ve esaslara göre iade işlemleri yapılabilecektir.

KONUT YA DA İŞYERİNİN ÜÇ YIL İÇİNDE ALICISI TARAFINDAN SATILMASI İSTİSNA HAKKINI ORTADAN KALDIRIR

İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerlerinin 01.05.2022 tarihinden önce bir yıl, bu tarihten sonra ise 3 yıl içerisinde elden çıkarılması istisnanın ihlal nedenidir. Buna göre; işyeri veya konut alıcısı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13/i maddesi kapsamında katma değer vergisiz olarak aldığı konut veya işyerini, istisnanın uygulandığı tarihte düzenlenen katma değer vergisiz alış faturasının düzenlendiği tarihten itibaren dönemine göre 1 yıl veya 3 yıl içinde elden çıkarırsa, bu istisna nedeniyle alınamayan katma değer vergisi elden çıkarandan 6183 sayılı Kanuna göre tecil faizi ile birlikte geri alınacaktır.

İSTİSNADAN HAKSIZ YERE YARARLANILMIŞSA

İstisnadan yararlanmaması gerekirken yararlandırılarak katma değer vergisi ödemeksizin yapılan işlemler ile ilgili zamanında alınmayan vergi, vergi, ziyaı cezalı olarak konut veya işyeri satıcısından aranacağı gibi, müteselsil sorumluluk kapsamında konut veya işyeri alan kişi veya kurumdan da aranabilecektir. Tarafların haklı gerekçeleri halinde birinin yek diğerine rücu hakları bulunmaktadır.

Ancak, katma değer vergisi istisnasının uygulandığı ayda devreden katma değer vergisi varsa ve haksız istisna uygulaması kaldırıldığında, incelemenin yapıldığı tarihe kadar devreden katma değer vergisi ödenecek katma değer vergisine dönüşmüyorsa, tarhiyatı yapılmayacağı, ceza ve gecikme faizi doğmayacağı, sadece mükellefin devreden katma değer vergisinin azaltılması ile yetinileceği Tebliğde de açıkça belirtilmiştir.

Bu durumda işyeri veya konut alıcısının vergi dairesi tarafından izlenmesinin bir gerekçesi kalmamaktadır. Doğal olarak, devreden katma değer vergisi azalan satıcı, buradan doğan zararını tazmin için alıcıya genel hükümler dairesinde başvurma hakkı da bulunacağı doğaldır.

İSTİSNADAN YARARLANILMAYACAK ÖZEL DURUMLAR

Bilindiği gibi; yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebiliyorlar. Bu ticaret şirketleri dışındakilerin ‘’taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemeyeceğine’’ dair sınırlayıcı hüküm bulunmaktadır. Bu özel kanun hükümleri;

• 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu’nun 4’ncü, maddesi, 6491 sayılı Petrol Kanunu’nun 22’nci, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8’nci maddelerindeki sayılanlar dışındakiler yabancı şirketler ve diğer yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri olanaklı değildir.

Tapu Kanunu’nun 35’nci maddesindeki sınırlama kaldırılmadığı için Türkiye’de şubesi veya daimî temsilcisi bulunmayan yabancı şirket özel bir kanun kapsamında Türkiye’de taşınmaz edinme imkanına sahip ise, bu yabancı şirkete yapılacak konut veya işyeri tesliminde katma değer vergisi istisnası uygulanabilecek, böyle bir imkân yoksa taşınmaz alımı yapılmayacağı için istisnadan da söz edilemeyecektir. (Gelir İdaresi başkanlığı’nın 25.04.2023 tarih ve E-76464994-130[KDV.2022.438]-82522 sayılı özelgesi de bu yöndedir).

Sabri Arpaç

sabriarpacymm@gmail.com